中国房地产产业链正在重构。上半年房地产业的主要“轨道”是发展增量房，但下半年，更多关注的是城市更新和存量房地产。这是增量房地产向存量房地产的转变。发展的比重在下降，经营成为行业的主导力量。

这是一个结构性和趋势性的变化。即使现在国内增量市场仍有很大的机会，但未来中国的股票房地产一定是一个巨大的市场。存量房地产模式与增量的最大区别在于开发强调高周转、高杠杆、高利润，存量要求通过精细化经营和服务，提高存量资产的现金流，实现资产价值的流动性。

因此，专业房地产经营者的价值也凸显出来。

2020年11月，公司成功登陆纳斯达克。虽然行业尚处于发展初期，但对于代表写字楼未来的商业模式来说，其上市代表着行业初步闭环的完成。

在可预见的未来，办公模式的升级已经没有悬念。背后有巨大的工业产能。但在发展道路上，仍有许多可能性，值得进一步探索和研究。

如果我们分析今天的业务逻辑和模式，就会发现，其他已经转型升级为“资产赋能”的资产管理运营公司，不仅为企业成长服务，也为城市资产服务。同时，通过资产管理，也为引领城市更新和房地产全产业链找到了更大的空间和可能性。

一张办公桌的能量

 2015年，优科工作室从“一张办公桌”起步，掀起了国内办公楼的升级改造。

这张桌子不是办公室，不是工作站，而是办公室的入口，这是它可复制的经济单位。纵观工作室的发展，我们可以看到它正沿着空间、会员、平台、生态的发展方向前进。空间是基础，大部分的办公空间是一个“工作中心”的角色，也就是说，它不再是单一的办公服务，而是增加了培训、零售、健身、娱乐等综合服务，并且从办公空间的设计，以及硬件和软件的投入，与传统的办公建筑相比。而工业园区，则有不同程度的迭代和升级。

以空间为入口，聚集企业和人群后，形成以社区为基础的优科工场商业社交网络和资源配置平台。如优科工场2017年底推出的优先吉在线平台，实际上是一个空间引流的电子商务网络平台，不仅服务于b端企业，还渗透到b端，挖掘b端与C端交叉空间的团购需求；构建企业网络平台生态平台，提供建筑与空间设计、互联网开发、智能家居管理、工厂建设、广告媒体、精准营销等领域，以及it、人力资源与培训、娱乐体育等领域，知识产权生态服务、咨询服务等

也被视为增值服务和联合办公的潜在延伸空间。在营业收入方面，除租金外，还被归类为增值收入。

另一大变化是，2020年4月，优科工场五周年在线战略大会宣布了“轻资产、重赋权”的战略转型。优科车间的重点由重变轻，可谓双赢。对于优科来说，是以最小的成本获得更多的成长空间，对于空间持有者来说，也可以在不增加成本的前提下，实现物业管理水平的科学化、规范化转型。当然，轻资产对运营商的运营服务能力和品牌潜力有更高的要求。

2020年11月，优科工厂在纳斯达克上市。在招股说明书中，还特别强调了轻资产运营商的商业模式。

从一张桌子开始，今天的优科工场，据资料披露，已覆盖海外等58个城市，230多个社区，管理面积60多万平方米，会员近90万人。在联合办公领域，优科工场实现了规模和商业模式的巅峰。不过，纵观业务布局，优科工场的愿景并不局限于联合办公行业，而是通过运营和服务，借力现有房地产交通管理的增值。